抵押貸款經紀業務

　　抵押貸款經紀業務

　　如果存在對某種產品或服務的需求，自會有人充當該產品或服務的經紀中介。無論這種產品或服務是一套房產還是一項技術，經紀中介因為充當供需雙方的媒介而得到酬勞。但是，抵押貸款經紀商所提供的服務很獨特，體現在兩個方面：

　　第一，他們出售的是高額產品——抵押債務。因為就大多數人的經濟狀況而言，房屋仍然是最大的投資項目，因此，所申請的貸款如果條款不好，那將是一個昂貴的錯誤。第二，超過60%的家庭都有房屋，所以，房屋抵押貸款是一項非常普遍的服務。綜合的考慮這些因素之后，我們會發現，雖然其他一些商品或服務也需要經紀中介服務，但就其對大多數的消費者經濟財務狀況的影響而言，這些商品或服務均無法與房產相提並論。

　　到2000年為止，全美有25萬多家抵押貸款經紀商。幾乎沒有州政府對此業務提出經營許可要求，這表示進入門檻非常之低。即便當州政府開始要求許可証的時候，必備條件一般也相當容易達到，比如要通過多選測試，不能有任何重大罪行記錄。

　　巨大的潛在收入令抵押經紀業務成為了香餑餑。和投資機構支付貸款公司費用溢價購買抵押貸款証券的道理雷同，貸款公司向經紀商支付收益利差費①，這樣可以發放利率更高的貸款。這適用於一切抵押貸款，而不只是次級貸款。比方說，次級貸款的市場或者平價利率② 是9%，如果貸出利率是9.5%，那經紀商能獲得1%的收益利差費，如果貸出利率是10.25%，那經紀商就能獲得2%的收益利差費。

　　那麼，每做成一筆貸款，經紀商能賺多少錢呢？這取決於他們對借款人的收費以及他們貸出的利率水平。標准類抵押貸款的競爭很激勵，經紀商的收入受限，通常不超過2%。當市場疲軟的時候，大部分經紀商勤奮地干活，也就掙到1%~1.5%。因為次貸借款人主要擔心的是貸款能否通過審批，因此，他們的利率敏感度低於優質貸款的借款人，這使得經紀商能夠索要更高的費用和利率。
盡管這個行業設計了一些信息披露規則，但是，仍然存在很多混淆不清的地方。隻有到可以查看最終過戶費用表①（HUD②-1）的時候，借款人才能知道經紀商在這筆貸款上賺了多少錢。雖然消費者會在提交申請的三天后收到關於借款成本的貸款費用預算表③（GFE），但是每個州對公布收益利差費的處理方式都不同。比如，得克薩斯州准許經紀商的明碼標價是——收費標准0~3%，但這其實毫無意義。當所謂的披露不能為消費者揭示任何信息的時候，要它作甚？

　　更糟的是，經紀商並沒有義務兌現公告的利率和費用。當然，貸款公司也存在這種情況，但是經紀商的不規范行為更為泛濫。把貸款費用預算表改為與過戶費用表一模一樣之后，隻要借款人一簽字，經紀商就能隨時更改貸款。對那些信用更加脆弱的借款人來說，這套制度幾乎就談不上什麼保護。